海外在住のお客様へ：日本の不動産売却で押さえておきたい注意点
近年、相続や投資をきっかけに、日本国内に不動産を所有される海外在住のお客様が増えています。そうしたお客様が日本の不動産をご売却される際には、国内にお住まいの方とは異なる、いくつかの税務・手続き上の注意点がございます。予期せぬトラブルや追加の課税を避けるためにも、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
「非居住者」としての税務上の立場
まず、最も重要なのは、日本の税法におけるお客様の立場です。海外に1年以上お住まいの方は「非居住者」とみなされます。非居住者の方が日本国内にある不動産を売却した場合、たとえ海外にお住まいであっても、その売却によって生じた利益（譲渡所得）については日本で課税されます。売却益が出た場合は、翌年の確定申告で所得税・住民税を納める義務があることをご認識ください。
最も重要な「源泉徴収制度」にご注意を！
特に注意が必要なのが「源泉徴収制度」です。非居住者の方が日本の不動産を売却する場合、買主様（個人・法人を問いません）は、譲渡対価の10.21%を源泉徴収し、税務署へ納付しなければならないというルールがあります。これは、非居住者様が売却後に日本に戻らず、納税義務が果たされないリスクを防ぐための制度です。
もし売却によって損失が出た場合でも、原則として源泉徴収は発生します。この場合は、後日確定申告を行うことで、納め過ぎた税金が還付されることになります。
売却手続きには「代理人の設置」が不可欠
売主様ご本人が日本にお越しになれない場合、売却手続きには「代理人の設置」が不可欠です。信頼できるご親族や、専門家の方に「委任状」を渡し、弊社のような不動産会社や司法書士と連携して売却を進めることになります。登記上の手続きや売買契約書類へのご署名・ご捺印も、基本的にこの代理人を通じて行うのが一般的です。
確定申告と売却代金の受取について
売却益が出た場合は、非居住者であっても日本で確定申告が必要です。税務署に必要書類を提出し、譲渡所得の計算を行います。海外からの郵送や、日本国内の税理士へのご依頼で対応できますが、売却年の翌年3月15日までに手続きを完了させる必要があります。
売却代金の受取口座にも注意が必要です。日本国内の銀行口座が必要なケースが多く、もし口座をお持ちでない場合は、信託口座やご家族の口座を利用するなど、事前の準備が求められます。また、売却代金を海外へ送金される際には、日本側および現地の税制や送金規制についても事前に確認しておくことをお勧めいたします。
使える税制上の特例もございます
非居住者の方が日本の不動産を売却する際にも、一部の税制上の特例（例：取得費加算の特例、空き家特例など）が適用できる場合があります。ただし、これらの適用条件は複雑なケースが多いため、ご利用をご検討される場合は、早めに税理士などの専門家にご相談いただくのが賢明です。
まとめ：計画的な準備と専門家との連携が成功の鍵
海外にお住まいになりながら日本の不動産をご売却されるには、現地との時差や手続きの煩雑さも含め、しっかりとした段取りと準備が必要です。信頼できる不動産会社や司法書士、税理士といった専門家と密に連携を取りながら、計画的に手続きを進めることが、スムーズな売却と成功への一番の近道となります。
ご不明な点やご不安なことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせて、最適な売却プランをご提案させていただきます。
