収益物件の消費税還付とインボイス制度：不動産投資家が知るべき新常識

収益物件をご購入される際、「もしかしたら消費税が戻ってくる（還付される）かもしれない」と耳にされたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。これは、不動産投資家様にとって非常に大きなメリットの一つでしたが、

**2023年10月にスタートしたインボイス制度（適格請求書等保存方式）**

の導入により、この「還付スキーム」にも大きな変化が求められるようになっています。

本稿では、収益物件における消費税還付の仕組みと、インボイス制度がもたらす実務上の大切な注意点について詳しく解説いたします。

「消費税還付」とは？ その仕組みを理解しよう

不動産投資で言われる「消費税還付」とは、お客様のような課税事業者が、課税仕入れ（例：収益物件の購入費用など）に対して支払った消費税を、ご自身の課税売上（例：テナント様への賃貸収入など）から差し引いて、消費税の還付を受けることができる制度です。

例えば、1億円の収益物件（建物部分8,000万円＋土地部分2,000万円）をご購入されたと仮定します。この場合、建物部分に対して約800万円の消費税をお支払いいただくことになります。その後、その物件を事業者様であるテナント様へ賃貸すれば「課税売上」となり、特定の条件を満たすことで、この800万円が国から還付される可能性があるという仕組みです。

還付を受けるための基本的な条件

ただし、消費税還付を受けるためには、いくつかクリアすべき要件がございます。

• 売上の大半が「課税売上」であること

  • 住宅用賃貸（居住用のマンションやアパートなど）は消費税が非課税となりますので、ご注意ください。

  • オフィスビルや店舗、コインパーキング、倉庫などは「課税売上」に該当するため、還付の対象となります。

• 事前に税務署へ「課税事業者選択届出書」を提出し、課税事業者となること。

• 
  

• 原則として、還付を受けた後2年間は課税事業者として事業を継続すること。

インボイス制度導入による大きな変化

2023年10月から始まったインボイス制度により、消費税の「仕入税額控除」を受けるためには、「インボイス（適格請求書）」の保存が必須となりました。これにより、消費税還付を受けるための要件が、以前よりも厳格になっているのが現状です。

特に影響を受けるのは、課税売上割合が少ないケース（例えば、住居用賃貸と事業用賃貸が混在する複合ビルなど）です。仕入税額控除の計算における按分（あんぶん）方法や、インボイスの有無が還付額に大きく影響するようになりました。

また、物件の購入費用だけでなく、修繕費や管理費など、事業に必要な仕入先（工事業者や管理会社など）がインボイス登録事業者でなければ、その消費税が還付の対象とならない可能性も出てきました。つまり、これからは仕入先の選定にもこれまで以上の注意が必要となったのです。

今後の注意点と対応策

消費税還付を念頭に収益物件のご購入を検討される場合は、インボイス制度の影響も踏まえ、次のような点に留意しましょう。

• 事前に税理士へご相談ください: 税務戦略をしっかりと立てた上で、事業計画を構築することが重要です。

• 物件の用途をしっかり見極めること: 住宅中心の物件なのか、事業用が中心の物件なのかによって、消費税還付の可能性が大きく異なります。

• インボイス登録事業者との取引を意識する: 購入後の管理や修繕、リフォームなどを依頼する際、その業者様がインボイスを発行できる事業者であるかを確認しましょう。

• 
  

• 継続的な帳簿・請求書管理体制を整える: 消費税還付には、日々の取引におけるきちんとした帳簿付けや書類保存が必須となります。

まとめ

これまで不動産投資における有効な税金対策として活用されてきた消費税還付ですが、インボイス制度の導入により、以前にも増して慎重かつ専門的な対応が求められるようになりました。制度や税制は常に変化しますので、不動産投資を検討される際は、物件の収益性だけでなく、税務戦略もセットで考えることが、長期的に安定した投資成功の鍵となります。

ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。専門家と連携し、お客様の不動産投資をしっかりとサポートさせていただきます。

「この築年数じゃ売れないかも…」とお悩みの方へ。

今回は、築30年の戸建て住宅が“わずか3ヶ月”で売却に成功した実例をご紹介します。

古さ＝デメリットと感じがちな中古住宅も、
ちょっとした工夫と戦略で、スムーズな売却につながることがあるんです。

■ 成約事例の概要

• 所在地：〇〇市〇〇町（郊外の住宅街）

• 物件種別：戸建て住宅（木造2階建て）

• 築年数：20年

• 土地面積：約50坪

• 延床面積：約35坪

• 売主様：60代ご夫婦（お子様の独立に伴い住み替え）

• 
  

■ 売却前の不安：買い手は見つかるのか？

ご相談当初、売主様が不安に思われていたのは以下の点でした：

• 「築20年経っているし、リフォーム歴もない」

• 「駅からはやや距離がある」

• 「売れるまで半年〜1年はかかるかもしれない…」

• 
  

■ 成約までの流れ

【STEP1】無料査定と市場分析

→ 周辺相場・売却事例をもとに適正価格をご提案
→ 「早期売却」を希望されていたため、戦略的な価格設定を採用

【STEP2】室内整理と簡易クリーニング

→ ご自身で片付けを実施された上で、見栄えを重視した撮影用クリーニングを実施
→ 写真と内覧時の印象アップにつながりました

【STEP3】広告と訴求ポイントの明確化

→ “築20年でも丁寧に使われていた”ことをPR
→ 「即入居可能」「駐車2台OK」「日当たり良好」など、購入者視点での魅力を強調

【STEP4】週1回の情報共有と柔軟な内覧対応

→ 売主様と定期的に進捗を共有し、状況に応じて対応を調整
→ 平日・夜間の内覧希望にも可能な限りご協力いただきました

■ 購入者の決め手となったポイント

購入されたのは30代のご夫婦。以下の点が「即決の決め手」になったそうです。

• 室内の清潔感（クリーニングと片付けが功を奏しました）

• 間取りが現在の新築よりも広く感じられた

• 駐車スペースが2台分あり、将来的にも安心

• 価格が適正で「お得感」があった

• 
  

■ 担当スタッフの一言

「築年数がネックになると思われがちですが、
ポイントは“状態の良さ”と“適正な価格”。
買主様が『この家、なんかいいな』と感じる工夫が、
早期成約につながるんです。」

■ まとめ：築年数がある家でも、売れます！

築30年以上でも、住み方・手入れの仕方・見せ方次第で高い評価を得ることは可能です。
「売れるかどうか不安…」という方こそ、ぜひ一度ご相談ください。

T・N・Cでは、写真・間取り図・内覧対応の最適化など、
“買いたいと思ってもらえる仕掛け”を徹底しています。

不動産売却と消費税について ― 知っておきたい基礎知識

不動産をご売却される際、「この取引に消費税はかかるのかな？」と疑問に思われるお客様は少なくありません。特に個人の方が不動産を売る場合、消費税の有無は見落とされがちですが、実は「課税されるもの」と「非課税のもの」が明確に分かれています。

今回は、不動産売却における消費税の基本的な考え方と、お客様が知っておくべき注意点について、わかりやすくご説明いたします。

「土地」は非課税、「建物」は課税が基本

不動産の売却における最も基本的な考え方は、以下の通りです。

• 
  

• 
  

• ・土地の売却には消費税はかかりません。

• ・建物の売却には原則として消費税がかかります。

例えば、土地付きの一戸建てをご売却される場合、土地の部分は非課税ですが、建物部分には消費税が課税されることになります。ただし、これは売主様が「課税事業者」である場合に限られます。

売主様が「個人」か「法人」かで大きく変わる

ここで非常に重要なのが、売主様が「個人」なのか「法人」なのか、あるいは個人の方でも「事業として不動産を販売しているかどうか」という点です。

• 
  

• 個人のお客様がご自宅を売却する場合（非事業用）: このケースでは、消費税はかかりません。つまり、中古の戸建てやマンションを個人の方がご売却される場合は、ほとんどの場合が非課税取引となります。

• 
  

• 不動産業者（法人または事業をされている個人）が売却する場合: この場合は、建物部分に消費税が課税されます。 お客様が中古マンションや戸建てを不動産会社からご購入される際に「消費税がかかる」のは、このためです。

マンションのような「区分所有建物」の場合

中古マンションを売買する場合も、建物の一部を売買することになりますが、基本的な考え方は同じです。個人の方がご自身で居住されていた中古マンションをご売却される場合には、消費税はかかりません。一方で、不動産業者などが販売する中古マンションには、建物部分に消費税が上乗せされます。

なお、マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料などの取り扱いについては、個別に判断が必要となることがあり、管理会社や売主様によって扱いが異なる場合もございます。

消費税がかかると課税所得も増える？

事業用の不動産をご売却された場合、売却益は「譲渡所得」または「事業所得」として扱われることがあり、その場合には消費税と合わせて所得税・住民税の課税対象にもなります。税務処理が複雑になるケースもございますので、売却前に税理士などの専門家へご相談いただくと安心です。

消費税率と売買契約のタイミング

過去に消費税率が引き上げられた際、売買契約を締結したタイミングによって適用される税率が異なるケースがありました。将来的に消費税率が変動するようなことがあった場合、契約日や引渡し日が、最終的な消費税額に影響を与える可能性もございますので、その点もご注意ください。

まとめ：不動産売却における消費税のポイント

不動産売却における消費税の主なポイントは以下の通りです。

• 
  

• ・土地は非課税、建物は課税（ただし売主が課税事業者である場合に限る）

• ・個人の方がご自宅を売却する場合は基本的に非課税

• ・不動産業者が販売する場合は建物に消費税がかかる

• 
  

• ご売却前に、必ず税務上の影響について確認しておくと安心です

不動産の売却は非常に高額な取引であり、税金の扱い一つで最終的なお手取り額が大きく変わることもございます。正しい知識を持って、お客様が安心してご納得いただける取引を実現できるよう、私たちもサポートさせていただきます。ご不明な点がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

【岡山市で家を売ったら税金はいくら？】売却後にかかる税金まとめ

「家が売れた！……でも税金ってどうなるの？」
不動産の売却後、忘れてはいけないのが税金のことです。

特に岡山市など地方都市では、相続や空き家売却のケースも多く、想定外の納税に戸惑う方もいらっしゃいます。

今回は、不動産売却後にかかる主な税金と、節税のポイントを分かりやすくご紹介します。

■ 1. 売却で得た利益には「譲渡所得税」がかかる

不動産を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税＋住民税が課税されます。

【計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入費用＋売却時の諸経費）

→ 利益が出ていなければ、基本的に税金はかかりません。

■ 2. 所有期間によって税率が変わる

長期譲渡に該当する方が、税負担は半分程度に軽減されます。

■ 3. 相続した実家・空き家を売った場合の特例

岡山市でも該当ケースが増えているのが、相続した空き家の売却です。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円控除」という特例を活用すると、
譲渡益から最大3,000万円まで非課税になります。

▶ 適用条件の一部：

• 相続から3年以内に売却

• 建物が昭和56年以前の旧耐震基準の場合、耐震改修 or 更地にして売却

• 
  

■ 4. 売却時のその他の費用や注意点

• 
  

• 印紙税：売買契約書に課税（例：1,000万円超5,000万円以下→1万円）

• 住民税・所得税の確定申告：翌年2月〜3月に対応が必要

• 住宅ローンの残債がある場合：抵当権抹消や繰上返済に関する手続きも重要

• 
  

■ まとめ：まずは「利益が出そうか？」を確認

不動産売却の税金は、利益が出たかどうかで大きく変わります。

T・N・Cでは、岡山市での売却相談に加えて、税理士・司法書士と連携した節税アドバイスも可能です。

「この家、売ったらいくら残る？」

その疑問、まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

リースバックとは？自宅を売っても住み続けられる仕組みと注意点

「今すぐまとまった資金が必要だけど、住み慣れた家を離れたくない」

そんなときに活用できるのがリースバックという仕組みです。

リースバックは近年注目されている不動産活用法ですが、仕組みやメリット・デメリットを正しく理解しておくことが大切です。

この記事では、リースバックの基本から注意点までわかりやすく解説します。

リースバックとは？

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資会社に売却したあとも、その家に賃貸として住み続けられる仕組みのことです。

具体的には、

1. 1．自宅を売却して現金化する

2. 2．買主（不動産会社など）と賃貸契約を結ぶ

3. 3。そのまま自宅に住み続ける

4. 
   

という流れになります。

売却代金は住宅ローン返済や事業資金、老後資金など自由に使えるため、住み替えをせずに資金調達が可能な点が大きな特徴です。

リースバックの利用目的

・リースバックは以下のような目的で利用されることが多いです。

• ・住宅ローン返済が厳しく、売却しても住み続けたい

• ・老後資金や医療費、介護費用を確保したい

• ・子どもに資金を贈与したい

• 
  

• ・事業資金を調達したいが自宅を手放したくない

• ・相続対策として現金化しておきたい

海外在住のお客様へ：日本の不動産売却で押さえておきたい注意点

近年、相続や投資をきっかけに、日本国内に不動産を所有される海外在住のお客様が増えています。そうしたお客様が日本の不動産をご売却される際には、国内にお住まいの方とは異なる、いくつかの税務・手続き上の注意点がございます。予期せぬトラブルや追加の課税を避けるためにも、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

「非居住者」としての税務上の立場

まず、最も重要なのは、日本の税法におけるお客様の立場です。海外に1年以上お住まいの方は「非居住者」とみなされます。非居住者の方が日本国内にある不動産を売却した場合、たとえ海外にお住まいであっても、その売却によって生じた利益（譲渡所得）については日本で課税されます。売却益が出た場合は、翌年の確定申告で所得税・住民税を納める義務があることをご認識ください。

最も重要な「源泉徴収制度」にご注意を！

特に注意が必要なのが「源泉徴収制度」です。非居住者の方が日本の不動産を売却する場合、買主様（個人・法人を問いません）は、譲渡対価の10.21%を源泉徴収し、税務署へ納付しなければならないというルールがあります。これは、非居住者様が売却後に日本に戻らず、納税義務が果たされないリスクを防ぐための制度です。

もし売却によって損失が出た場合でも、原則として源泉徴収は発生します。この場合は、後日確定申告を行うことで、納め過ぎた税金が還付されることになります。

売却手続きには「代理人の設置」が不可欠

売主様ご本人が日本にお越しになれない場合、売却手続きには「代理人の設置」が不可欠です。信頼できるご親族や、専門家の方に「委任状」を渡し、弊社のような不動産会社や司法書士と連携して売却を進めることになります。登記上の手続きや売買契約書類へのご署名・ご捺印も、基本的にこの代理人を通じて行うのが一般的です。

確定申告と売却代金の受取について

売却益が出た場合は、非居住者であっても日本で確定申告が必要です。税務署に必要書類を提出し、譲渡所得の計算を行います。海外からの郵送や、日本国内の税理士へのご依頼で対応できますが、売却年の翌年3月15日までに手続きを完了させる必要があります。

売却代金の受取口座にも注意が必要です。日本国内の銀行口座が必要なケースが多く、もし口座をお持ちでない場合は、信託口座やご家族の口座を利用するなど、事前の準備が求められます。また、売却代金を海外へ送金される際には、日本側および現地の税制や送金規制についても事前に確認しておくことをお勧めいたします。

使える税制上の特例もございます

非居住者の方が日本の不動産を売却する際にも、一部の税制上の特例（例：取得費加算の特例、空き家特例など）が適用できる場合があります。ただし、これらの適用条件は複雑なケースが多いため、ご利用をご検討される場合は、早めに税理士などの専門家にご相談いただくのが賢明です。

まとめ：計画的な準備と専門家との連携が成功の鍵

海外にお住まいになりながら日本の不動産をご売却されるには、現地との時差や手続きの煩雑さも含め、しっかりとした段取りと準備が必要です。信頼できる不動産会社や司法書士、税理士といった専門家と密に連携を取りながら、計画的に手続きを進めることが、スムーズな売却と成功への一番の近道となります。

ご不明な点やご不安なことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせて、最適な売却プランをご提案させていただきます。

空き家特例（譲渡所得の特別控除）をご存知ですか？ 相続不動産売却時の税負担を大幅軽減！

相続されたご実家を売却される際、「まさかこんなに税金がかかるなんて…」と、その納税額に驚かれるお客様が少なくありません。特に、長年使われていなかった空き家を売却する場合には「譲渡所得税」が課され、場合によっては数百万円もの納税額になることもございます。

しかし、ご安心ください！ 一定の要件を満たせば、最大3,000万円までの特別控除が受けられる「空き家特例」という非常に重要な制度があるのをご存知でしょうか。この制度を上手に活用することで、相続した不動産の売却にかかる税負担を大きく軽減することが可能になります。

空き家特例とは？ 制度の概要

空き家特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、2016年から導入されました。この特例の対象となるのは、相続したご実家を売却した際に生じる「譲渡所得」（売却益）です。

通常、土地や建物を売却して得た利益には「譲渡所得税」が課税されますが、空き家特例の条件を満たせば、その譲渡所得から最大3,000万円まで控除が適用されるため、税金が大幅に安くなる、あるいはゼロになる可能性もございます。

特例適用のためにはココが重要！主な要件

この特例の適用を受けるためには、いくつかの重要な要件を満たす必要があります。主な条件は以下の通りです。

• 相続された方が、亡くなった方（被相続人）の「一人暮らしだった旧耐震基準の戸建て住宅」を相続し、特定の条件で売却すること。

  • ※被相続人が亡くなった時点でその住宅にお住まいだったことが原則です（介護施設に入所されていた場合でも、一定の条件を満たせば対象となるケースがあります）。

  • 
    

• 売却時に、建物を耐震改修するか、または建物を取り壊して更地として売却すること。

• 譲渡価格が1億円以下であること。

• 相続開始から3年を経過する年の年末までに売却すること。

例えば、親御様が一人でお住まいだった築年数の古い戸建てを相続し、建物を解体して土地を売却した場合、この特例の対象になる可能性がございます。もし譲渡益が3,000万円以下であれば、税金がほぼゼロになることもあり、相続人様にとって非常に大きな経済的メリットとなります。

手続きと準備のポイント

ただし、この特例を受けるためには、事前に市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告時に必要書類とともに税務署へ提出する必要があります。

また、売却前に耐震基準を満たしているかどうかの確認や、必要に応じて解体・リフォームなどの対応も求められるため、売却前から計画的に準備を進めることが非常に重要になります。

まとめ：専門家へのご相談が成功の鍵

空き家特例は、相続した不動産を売却する際の税負担を抑えるための、非常に有効な制度です。しかし、ご紹介した通り、細かな条件や複雑な手続きが多く、もし見落としてしまうと特例の適用が受けられない可能性もございます。

相続した空き家の売却をご検討されている場合は、早期に私たちのような不動産会社や、税理士などの専門家にご相談いただくことを強くお勧めいたします。お客様の状況に合わせた最適なアドバイスとサポートで、安心して売却を進められるようお手伝いさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

「親が住んでいた家を相続したけれど、今は誰も住んでいない」
「実家が空き家のまま、何年もそのままになっている」

こんなお悩みをお持ちの方はいらっしゃいませんか？
空き家や相続物件は、つい「そのうち何とかしよう」と思いながら、気づけば何年も放置されてしまうことがあります。

しかし、**空き家には税金や管理、近隣トラブルなど“放置することで増えていくリスク”**があるのも事実です。
今回はそんな空き家・相続不動産をお持ちの方へ、「売却という選択肢」をご紹介します。

1. 空き家の放置には“見えないコスト”がかかっています

誰も住んでいない家でも、固定資産税・都市計画税は毎年かかり続けます。
さらに、風雨や地震などで劣化が進みやすく、老朽化が進むと**「特定空家」に指定されて税金が上がる可能性**も。
また、草木の繁茂や建物の破損などにより、近隣からの苦情やトラブルにつながるケースもあります。

一見「そのまま置いておくだけなら手間はかからない」と思いがちですが、実際は“見えないコスト”を支払い続けていることになるのです。

2. 相続不動産は「共有状態」が問題を複雑にすることも

兄弟姉妹などで不動産を相続した場合、共有名義になっていることがよくあります。
しかし、この共有状態のままだと、売却やリフォーム、賃貸など、何かを決めるたびに全員の同意が必要になるため、トラブルの火種になりがちです。

もし、売却の可能性が少しでもあるなら、早めに名義整理や売却相談を進めることで、後々の大きな負担を防ぐことができます。

3. 「売る」という選択肢で気持ちも生活も前に進める

空き家や相続物件は、「いつか使うかも」「なんとなく手放しにくい」という気持ちから、なかなか動き出せない方も多いです。
ですが、売却することで税金・管理の負担から解放され、資産を新しい形に変えることができます。

売却の収益を今後の生活資金やリフォーム費用に充てたり、別の不動産購入の頭金にしたりと、“前向きな選択肢”として活用する方が増えています。

T・N・Cでは、物件の状態や立地に応じた売却方法のご提案はもちろん、相続や名義、登記のご相談にも対応しております。

最後に

空き家や相続物件は、放置すればするほどリスクと負担が増していく傾向にあります。
「まだ早いかもしれない」と思う今こそ、将来のための行動を始めるタイミングかもしれません。

T・N・Cでは、しつこい営業は一切行わず、お客様一人ひとりの状況やお気持ちに寄り添ったご提案を行っております。

「このまま持ち続けていて大丈夫かな？」

そんな不安をお持ちの方は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

無料の査定・売却相談も随時受付中です。

遠方にある相続不動産も安心！スムーズな売却方法と流れを解説

ご実家やご親族から相続された不動産が、現在お住まいの場所から遠く離れている…そういったお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。管理の手間や将来的な維持コストを考えると、「できるだけ早く売却したい」とお考えになるのは当然のことです。特に、利用する予定のない空き家や土地であれば、早めに手放すことで、毎年かかる固定資産税や草木の管理といった負担も大きく軽減できますよね。

今回は、遠方にある相続不動産をスムーズに売却するための流れと、大切なポイントをご紹介いたします。

まずは「名義変更（相続登記）」を忘れずに

不動産を売却するためには、まずその不動産の名義を相続人様ご自身に変更している必要があります。これが「相続登記」です。相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）、被相続人様の住民票除票など、いくつかの書類が必要になります。

特にご注意いただきたいのが、2024年4月からは相続登記の申請が義務化された点です。相続が発生してから原則3年以内の申請が求められますので、早めの手続きを心がけましょう。

現地の不動産会社選びが成功の鍵

相続登記が完了したら、次は「現地の不動産会社選び」が非常に重要になります。遠方にある物件でも、その地域の事情に詳しい不動産会社に依頼することで、よりスムーズで有利な売却が期待できます。

複数の不動産会社から査定を取り、単に査定額だけでなく、対応の丁寧さや実績などを比較して、心から信頼できるパートナーを選びましょう。

販売活動から契約・決済まで

信頼できる不動産会社と媒介契約を締結すれば、いよいよ販売活動がスタートします。お客様が遠方にお住まいで、内覧対応が難しい場合でもご安心ください。不動産会社がお客様に代わって、内覧の立ち会いやカギの管理などを責任を持って代行いたします。物件の状態によっては、簡単なリフォームや空き家の清掃を行うことで、より早く、高く売却できることもございます。

購入希望者様が見つかれば、価格交渉を経て「売買契約」へと進みます。この契約手続きや、最終的な決済手続きも、司法書士への依頼や委任状を上手に活用することで、お客様が現地に足を運ばずに対応することが可能です。相続人様が複数いらっしゃる場合には、事前に「誰が売却を進めるのか」をしっかりと合意し、遺産分割協議書をきちんと整備しておくことが大切です。

売却代金の受け取りや登記手続きも、基本的に銀行振込と郵送で完了させることができます。計画的に準備を進めれば、遠方にある不動産でも、現地に一度も足を運ぶことなく売却を完了させることは十分に可能です。